‘ट्रैकर बंधक वापस आ गए हैं’ – लेकिन क्या यह आपके लिए सही विकल्प है?

कुछ विशेषज्ञों की चेतावनी के साथ कि हमें इस साल के अंत में ब्याज दरों में बढ़ोतरी के लिए खुद को तैयार करना पड़ सकता है, ट्रैकर बंधक पर विचार करने का सुझाव अजीब लग सकता है।

लेकिन, ईरान युद्ध के कारण उत्पन्न आर्थिक अराजकता के बीच, कुछ लोग जो गृह ऋण या गिरवी रखना चाहते हैं, उनके लिए एक ट्रैकर – जहां आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली दर बैंक ऑफ इंग्लैंड की आधार दर के अनुरूप ऊपर या नीचे चलती है – एक अच्छा दांव हो सकता है।

आमतौर पर, यूके के उधारकर्ता निश्चित दर वाले सौदों का विकल्प चुनते हैं, लेकिन ट्रैकर्स लोकप्रियता में मामूली वृद्धि का आनंद ले रहे हैं। ब्रोकर एलएंडसी मॉर्टगेज का कहना है कि अप्रैल में ट्रैकर के लिए आवेदन करने वाले लोगों की संख्या मार्च की तुलना में तीन गुना से अधिक थी।

ब्रोकर जॉन चारकोल के निकोलस मेंडेस कहते हैं, ”वे बातचीत में वापस आ गए हैं।”

लंबे समय तक, भुगतान की निश्चितता की पेशकश के साथ-साथ, निश्चित दर बंधक आमतौर पर ट्रैकर्स की तुलना में सस्ते थे। लेकिन ईरान युद्ध ने सब कुछ बदल दिया है। तेल और गैस की ऊंची कीमतें मुद्रास्फीति को बढ़ावा देंगी, इस चिंता ने मुद्रा बाजार स्वैप दरों को बढ़ा दिया है जिसका उपयोग ऋणदाता अपने नए निश्चित बंधक पर दरें तय करने के लिए करते हैं। अब सर्वोत्तम-खरीद वाले सौदे सबसे सस्ते ट्रैकर्स की तुलना में अधिक महंगे हैं।

ब्याज दरें

उधार लेने की लागत के दृष्टिकोण पर विचार करें। अप्रैल के अंत में, बैंक ऑफ इंग्लैंड ने आधार दर को 3.75% पर छोड़ दिया, जहां यह दिसंबर में कटौती के बाद से है। लेकिन इसमें कहा गया है कि ईरान संघर्ष का मतलब है कि ब्रिटेन को इस साल के अंत में वृद्धि के लिए तैयार रहने की आवश्यकता हो सकती है क्योंकि “उच्च मुद्रास्फीति अपरिहार्य है”।

बैंक ने सबसे खराब स्थिति की रूपरेखा तैयार की, जिसमें 2027 की शुरुआत तक आधार दर को लगभग 5.25% तक बढ़ाना होगा। दूसरी ओर, बैंक के गवर्नर एंड्रयू बेली ने कहा, अगर युद्ध जल्दी हल हो गया तो इस साल ब्याज दरें अपरिवर्तित रह सकती हैं।

कई ऋणदाता ट्रैकर सौदों पर शीघ्र पुनर्भुगतान शुल्क नहीं लगाते हैं, और, कुछ के साथ, कोई उत्पाद शुल्क भी नहीं है, इसलिए आप इसे “होल्डिंग पोजीशन” के रूप में ले सकते हैं और देख सकते हैं कि चीजें कैसे आगे बढ़ती हैं।

यदि कुछ महीनों में निश्चित दर वाले सौदे सस्ते हो जाते हैं, तो आप उनमें से किसी एक पर भरोसा कर सकते हैं। और, यदि स्थिति बदलती है और दरें गिरती हैं, तो ट्रैकर पर दरें उसके अनुरूप होंगी।

बहुत कुछ इस बात पर निर्भर करता है कि “क्या आप गलत होने का जोखिम उठा सकते हैं – यानी, यदि दरें बढ़ती हैं, तो क्या आप अपना बंधक वहन कर पाएंगे?” ब्रोकर एसपीएफ़ प्राइवेट क्लाइंट्स के मार्क हैरिस कहते हैं। “यदि नहीं, तो एक निश्चित दर समझ में आती है और आपको मानसिक शांति देती है।”

सौदों की तुलना करना

लेखन के समय, पुनर्बंध करने का लक्ष्य रखने वालों के लिए, सबसे सस्ते दो-वर्षीय फ़िक्सेस लगभग 4.55% थे, जबकि सबसे सस्ते नए दो-वर्षीय ट्रैकर्स की दरें लगभग 3.96% थीं।

£250,000 पुनर्भुगतान बंधक पर, 20 साल शेष रहने पर, उन दरों के आधार पर, फिक्स की लागत ट्रैकर की तुलना में £78 प्रति माह अधिक होगी (£1,510 के विपरीत £1,588)। उपरोक्त दरों को देखते हुए, यदि आपने ट्रैकर लिया है, तो हम दो बार बैंक आधार दर में वृद्धि कर सकते हैं, (प्रत्येक बार 25 आधार अंक की वृद्धि मानते हुए), और यदि आपने निर्धारित दर को हटा दिया है तो भी आपको हर महीने कम भुगतान करना होगा।

सुधार लेने का बड़ा लाभ यह है कि यदि बैंक की सबसे खराब स्थिति सच हो जाती है, तो आप दो साल के लिए पूरी तरह से सुरक्षित हैं: आप जो भुगतान करेंगे वह 4.55% पर रहेगा। यदि आपने ट्रैकर लिया, तो आपको कोई सुरक्षा नहीं मिलेगी, और आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली दर 5.46% तक बढ़ जाएगी।

इसलिए, यदि आप एक ट्रैकर पर विचार कर रहे हैं, तो एल एंड सी मॉर्टगेज में डेविड हॉलिंगवर्थ कहते हैं, “इस बारे में सोचें कि आपकी सहनशीलता की डिग्री क्या है, और इससे निपटने के लिए आप वित्तीय रूप से कितने अच्छी स्थिति में होंगे।”

मेंडेस कहते हैं, यदि आपके पास वित्तीय सहायता है, तो आप कुछ वृद्धि को अवशोषित करने में सक्षम हो सकते हैं। “आरामदायक सामर्थ्य, आरक्षित बचत और उच्च भुगतान को अवशोषित करने के लिए बजट में पर्याप्त जगह वाले उधारकर्ताओं के लिए एक ट्रैकर विचार करने लायक हो सकता है।”

ऐसी आशंकाएं हैं कि युद्ध से अन्य जीवन-यापन की लागतें बढ़ जाएंगी, इसलिए अपने बजट को देखते समय इसे ध्यान में रखा जाना चाहिए।

अपना दांव हेजिंग करना

ट्रैकर्स का बड़ा प्लस पॉइंट लचीलापन है। “कई लोगों के पास जल्दी पुनर्भुगतान शुल्क नहीं होता है, इसलिए एक उधारकर्ता अभी कम दर पर बैठने में सक्षम हो सकता है, और बाद में मूल्य निर्धारण में सुधार होने पर एक निश्चित दर पर आगे बढ़ सकता है। मेंडेस कहते हैं, ”ऐसे बाजार में जहां निश्चित दरें तेजी से बदल सकती हैं, उस लचीलेपन का वास्तविक मूल्य है।”

इसके विपरीत, यदि आप एक निश्चित दर में लॉक हो जाते हैं और आधार दर नीचे चली जाती है, तो आपको सौदा समाप्त करने के लिए आम तौर पर शुल्क का सामना करना पड़ेगा।

हैलिफ़ैक्स और नेशनवाइड उन ऋणदाताओं में से हैं जो ट्रैकर्स पर शीघ्र पुनर्भुगतान शुल्क लागू नहीं करते हैं। लेकिन कुछ लोग ऐसा करते हैं, जिनमें नेटवेस्ट भी शामिल है।

मेंडेस कहते हैं, ”कोई भी शीघ्र पुनर्भुगतान शुल्क उपयोगी नहीं है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि कोई अन्य लागत नहीं है।” “यदि दोबारा स्विच करने से पहले केवल कुछ महीनों के लिए ट्रैकर का उपयोग करने की योजना है तो व्यवस्था शुल्क, मूल्यांकन शुल्क या कानूनी लागत अभी भी मायने रख सकती है।”

इन फीसों पर सावधानी से ध्यान दें. कई मामलों में, वे सुधारों पर मौजूद लोगों से तुलनीय हैं। लगभग £900 से £1,000 तक की व्यवस्था शुल्क असामान्य नहीं है।

हालाँकि, नेशनवाइड, नेटवेस्ट और बार्कलेज़ सहित ऋणदाताओं द्वारा पेश किए गए कुछ ट्रैकर सौदों पर कोई उत्पाद शुल्क नहीं लगता है। समस्या यह है कि इन पर ब्याज दरें कभी-कभी व्यवस्था शुल्क की तुलना में थोड़ी अधिक होती हैं।

कुछ सर्वाधिक आकर्षक ट्रैकर दरें अच्छी खासी फीस के साथ आती हैं। उदाहरण के लिए, उपरोक्त हैलिफ़ैक्स 3.96% ट्रैकर £75,000 और £1 मिलियन के बीच उधार लेने वालों के लिए £1,499 शुल्क लेता है।

यदि, थोड़े समय के भीतर, आप ट्रैकर पर जाने के लिए एक शुल्क का भुगतान कर रहे हैं, और फिर एक निश्चित दर पर जाने के लिए एक और शुल्क का भुगतान कर रहे हैं, तो हॉलिंगवर्थ कहते हैं, “आपके द्वारा प्राप्त किए गए सभी लाभ नष्ट हो सकते हैं”।

कोई भी आधार दर में उतार-चढ़ाव की गति और पैमाने की गारंटी नहीं दे सकता है, “इसलिए बंधक निर्णय आपकी अपनी परिस्थितियों के अनुसार किए जाने चाहिए, और कुल लागत – दर और शुल्क को ध्यान में रखना चाहिए”, ब्रोकर एसपीएफ़ प्राइवेट क्लाइंट्स के मार्क हैरिस कहते हैं।

पुनः गिरवी रखने के विकल्प

यदि आपका मौजूदा बंधक सौदा कुछ महीनों में समाप्त हो रहा है और आपको पुनः बंधक रखने की आवश्यकता है, तो आप अभी एक नया ऋण आरक्षित कर सकते हैं और यह देखने के लिए प्रतीक्षा करें कि क्या होता है।

सरकार का “बंधक चार्टर” कहता है कि जो लोग एक निश्चित दर सौदे के अंत के करीब पहुंच रहे हैं, उन्हें छह महीने पहले तक एक नया सौदा करने में सक्षम होना चाहिए (यह विशेष रूप से यह नहीं कहता है कि नए सौदे में कोई और बदलाव होना चाहिए)।

मेंडेस कहते हैं, हालाँकि, छह महीने अब पूरे बाज़ार में सार्वभौमिक नहीं हैं। कुछ ऋणदाता अपनी सेवा के स्तर को प्रबंधित करने में मदद के लिए छोटी विंडो – अक्सर लगभग तीन महीने – पर वापस चले गए हैं।

अब आरक्षण करने का मतलब है कि, यदि नए सौदों की लागत दो या तीन महीनों में कम हो जाती है, तो आप उस प्रस्ताव के लिए प्रतिबद्ध नहीं हैं और कम दर पर स्विच करने के बारे में पूछताछ कर सकते हैं – और यदि आवश्यक हो तो अपना व्यवसाय कहीं और ले जा सकते हैं।

अधिकांश मामलों में उत्पाद शुल्क का भुगतान पूरा होने पर किया जाता है, इसलिए बहुत से लोगों ने पहले से शुल्क जमा नहीं किया होगा, जिसके बाद उन्हें खोने का जोखिम हो सकता है।

यदि आप मौजूदा सौदे के समाप्त होने पर शुरू करने के लिए किसी सौदे की व्यवस्था नहीं करते हैं, तो आप आमतौर पर अपने ऋणदाता के एसवीआर पर जाएंगे। यह आमतौर पर ऋणदाता के विवेक पर निर्धारित और स्थानांतरित किया जाता है।

वे उच्च हो सकते हैं: वित्तीय डेटा प्रदाता मनीफैक्ट्स के अनुसार, इस सप्ताह औसत 7.13% था, कुछ ऋणदाता अधिक शुल्क ले रहे थे।

हैरिस का कहना है कि बहुत कम कारण होंगे कि कोई उधारकर्ता अपने ऋणदाता के एसवीआर पर बने रहना चाहेगा, यह देखते हुए कि औसत दर 7% से ऊपर है। वह एक उधारकर्ता का उदाहरण देते हैं जिसके सामने 7.13% का एसवीआर भुगतान करने या होल्डिंग पोजीशन के रूप में ट्रैकर लेने का विकल्प होता है।

“राष्ट्रव्यापी से शुल्क-मुक्त पुनर्भुगतान बेस-रेट ट्रैकर का चयन करके, उधारकर्ता (लेखन के समय) 4.69% का भुगतान करेगा और, बिना किसी प्रारंभिक पुनर्भुगतान शुल्क के, अधिकतम लचीलापन होगा और संभावित रूप से 25 साल की अवधि के साथ £200,000 पुनर्भुगतान बंधक पर प्रति माह लगभग £300 की बचत होगी।”

यदि आपका बंधक बहुत छोटा है, या यह केवल छोटी अवधि के लिए है, तो एसवीआर पर जाने के लिए एक तर्क हो सकता है, लेकिन यह देखने लायक है कि क्या आपके मौजूदा ऋणदाता के पास शुल्क-मुक्त ट्रैकर है जिसमें कोई प्रारंभिक पुनर्भुगतान शुल्क नहीं है जिसे आप चुन सकते हैं, हैरिस कहते हैं।