‘ममदानी प्रभाव’ की आशंकाओं के बावजूद मैनहट्टन लक्जरी रियल एस्टेट की बिक्री स्थिर रही

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दलालों और विश्लेषकों के अनुसार, न्यूयॉर्क शहर में दूसरे घरों पर कर पारित होने के एक महीने बाद, लक्जरी अचल संपत्ति की बिक्री मजबूत बनी हुई है और इन्वेंट्री गिर रही है।

जब न्यूयॉर्क सरकार कैथी होचुल और राज्य विधायिका ने 27 मई को तथाकथित पाइड-ए-टेर टैक्स को मंजूरी दे दी, तो रियल एस्टेट एजेंटों और डेवलपर्स ने तत्काल प्रभाव की भविष्यवाणी की। दलालों ने कहा कि न्यूयॉर्क के अमीर फ्लोरिडा भाग जाएंगे, डेवलपर्स ने कहा कि वे नई परियोजनाओं को रोक देंगे और रियल एस्टेट लॉबिस्टों ने रोजगार में गिरावट की भविष्यवाणी की। कई लोगों ने न्यूयॉर्क शहर के मेयर ज़ोहरान ममदानी और करों से संभावित धन पलायन का जिक्र करते हुए इसे “ममदानी प्रभाव” कहा।

उपाय पारित होने के तुरंत बाद न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट बोर्ड ने एक बयान में कहा, “दूसरे घरों पर कर से बाजार की गतिविधि कम हो जाएगी, संपत्ति के मूल्य कम हो जाएंगे, नए विकास को नुकसान होगा और शहर की अर्थव्यवस्था कमजोर हो जाएगी।”

फिर भी लक्जरी अपार्टमेंट की बिक्री में कमजोरी के बहुत कम संकेत दिखते हैं। ओल्शान रियल्टी के अनुसार, जून में 4 मिलियन डॉलर या उससे अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट के लिए 126 अनुबंधों पर हस्ताक्षर किए गए, जो पिछले साल की समान चार-सप्ताह की अवधि के दौरान 124 से अधिक है।

ब्राउन हैरिस स्टीवंस के अनुसार, मैनहट्टन अपार्टमेंट की औसत कीमत दूसरी तिमाही के दौरान अपने दूसरे उच्चतम स्तर पर पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की तुलना में 5% बढ़कर लगभग 2.2 मिलियन डॉलर हो गई। कम्पास के अनुसार, $10 मिलियन से $20 मिलियन के बीच कीमत वाले कॉन्डो की बिक्री में 55% की वृद्धि हुई। रियल एस्टेट ब्रोकरेज ने कहा कि 20 मिलियन डॉलर से अधिक के कॉन्डो की बिक्री 33% बढ़ी, औसत मांग मूल्य 14% बढ़ा।

जून में हुए सौदों में मैनहट्टन के वेस्ट विलेज के पास एक नई कॉन्डो बिल्डिंग में $80 मिलियन का डुप्लेक्स पेंटहाउस, डाउनटाउन में $26 मिलियन का कॉन्डो और अपर ईस्ट साइड पर $22 मिलियन का सह-ऑप शामिल था। ब्रोकरों का कहना है कि शुरुआत में कुछ खरीदार कर से डरे हुए थे, लेकिन हाल की आरंभिक सार्वजनिक पेशकशों से तरलता की बाढ़ और संपत्ति की कीमतों से बढ़ती संपत्ति ने उनके डर को दूर कर दिया है।

डगलस एलीमैन के लॉरेन मुस ने कहा, “वहां मौजूद पैसे की मात्रा बेतुकी है, जिनके पास जून में अनुबंध के लिए 17.5 मिलियन डॉलर की कॉन्डो लिस्टिंग थी। “हम देख रहे हैं कि हर दिन बड़ी चीजें हमारे पास आ रही हैं। यह और मजबूत होती जा रही है।”

बेशक, कर के दीर्घकालिक प्रभावों का आकलन करना जल्दबाजी होगी। और रियल एस्टेट वकीलों का कहना है कि मूल्यांकन, सहकारी बोर्ड, निवास स्थिति और नए कर से संबंधित अन्य मुद्दों पर वर्षों तक मुकदमा चलेगा। जबकि होचुल और ममदानी ने कहा है कि कर से प्रति वर्ष $500 मिलियन की वृद्धि होगी, न्यूयॉर्क सिटी नियंत्रक का अनुमान है कि इससे लगभग $340 मिलियन से $380 मिलियन की वृद्धि होगी।

फिर भी शीर्ष ब्रोकरों ने कहा कि पाइड-ए-टेरर कर संबंधी आशंकाएं तेजी से कम हो रही हैं। शहर में 1 मिलियन डॉलर से अधिक मूल्य के गैर-प्राथमिक आवासों पर लगाया गया अधिभार पहली बार अप्रैल में प्रस्तावित किया गया था, मई में अनुमोदित किया गया और आधिकारिक तौर पर इस सप्ताह प्रभावी हुआ। यह उन आवासों पर लागू होता है जो 5 जनवरी, 2026 तक कर मानदंडों को पूरा करते हैं। इसलिए इस वर्ष महंगे पाइड-ए-टेरस का कोई भी खरीदार कर के अधीन होगा।

एजेंटों के अनुसार, जब पहली बार कर का प्रस्ताव किया गया था तो कुछ खरीदारों ने शुरू में अपने सौदे रोक दिए थे। कम्पास में पैराडाइम एडवाइजरी के स्कॉट हस्टिस ने कहा कि उन्होंने 8 अप्रैल को मैडिसन स्क्वायर पार्क टॉवर में 16.5 मिलियन डॉलर का पेंटहाउस डुप्लेक्स सूचीबद्ध किया था। उन्होंने कहा, एक खरीदार ने तत्काल रुचि व्यक्त की और एक प्रस्ताव देने वाला था, लेकिन जब होचुल ने एक सप्ताह बाद प्रस्तावित कर की घोषणा की, तो खरीदार पीछे हट गया।

हालाँकि, मई के अंत तक, जैसे-जैसे कर का विवरण अधिक स्पष्ट होने लगा, खरीदार बाज़ार में वापस आ गए। पेंटहाउस 6 जून को अनुबंध में चला गया।

हस्टिस ने कहा, “वहां बहुत आत्मविश्वास है।” “बाजार मजबूत हैं। न्यूयॉर्क के बहुत सारे खरीदार लकड़ी के काम से बाहर आ रहे हैं।”

हस्टिस ने 16.5 मिलियन डॉलर के पेंटहाउस के खरीदार या यह प्राथमिक निवास होगा या नहीं, इस पर टिप्पणी करने से इनकार कर दिया। यदि नहीं, तो शहर के मूल्यांकन के आधार पर, अपार्टमेंट पर इस वित्तीय वर्ष में संपत्ति कर के अलावा $98,000 से अधिक का कर बिल लगाया जाएगा।

लेकिन हस्टिस ने कहा कि अति-धनी खरीदार अतिरिक्त कर का भुगतान करने के बजाय बाजार चक्र में सही समय पर खरीदारी करने के बारे में अधिक चिंतित हैं।

उन्होंने कहा, “फिलहाल, वे देख रहे हैं कि चीजें अनुबंध में जा रही हैं और कीमतें कम नहीं हो रही हैं और उन्होंने इसे लागू करने का फैसला किया है।”

कम इन्वेंट्री खरीदारों पर दबाव बढ़ा रही है। मूल्यांकन और अनुसंधान फर्म मिलर सैमुअल के सीईओ जोनाथन मिलर ने कहा कि लक्जरी इन्वेंट्री पिछले साल की तुलना में 40% कम है और अब 2004 में इसे ट्रैक करना शुरू करने के बाद से यह सबसे निचले स्तर पर है।

डगलस एलिमन के मार्क पलेर्मो के पास $19 मिलियन का 4,700 वर्ग फुट का अपार्टमेंट, 565 ब्रूम सेंट में एक लिस्टिंग है, यह ग्लास कोंडो टॉवर है जिसके खरीदारों में टेनिस के महान खिलाड़ी नोवाक जोकोविच भी शामिल हैं। उबेर सह-संस्थापक ट्रैविस कलानिक और राष्ट्रपति मैरी ट्रम्प की भतीजी। पलेर्मो ने कहा कि 2025 के पतन और 2026 की शुरुआत में, लिस्टिंग ने मांग मूल्य से 20% या 25% कम कीमत पर कई ऑफर आकर्षित किए। फिर भी इमारत अपनी कीमत पर कायम रही।

दलालों ने कहा कि वसंत के अंत तक, बाजारों ने ईरान युद्ध की आशंकाओं पर काबू पा लिया और स्पेसएक्स आईपीओ और अन्य पेशकशों ने बड़े पैमाने पर तरलता की घटनाओं को जन्म दिया, मैनहट्टन बाजार में जान आ गई। पलेर्मो ने कहा कि उन्हें 19 मिलियन डॉलर के अपार्टमेंट के लिए “मजबूत प्रस्ताव” मिला और जून के अंत में उन्होंने संपर्क किया। हालांकि उन्होंने खरीदार के बारे में टिप्पणी करने से इनकार कर दिया, लेकिन उन्होंने कहा कि उनके पास पहले से ही इमारत में एक इकाई है और वे विस्तार करना चाहते हैं। चूंकि खरीदार प्राथमिक न्यूयॉर्क कर निवासी नहीं है, इसलिए संभवतः उन्हें पाइड-ए-टेरर कर देना होगा।

पलेर्मो ने कहा, “लोगों ने राहत की सांस ली, वे नई वास्तविकता में बस गए और स्मार्ट लोग सक्रिय हो गए।”

उन्होंने कहा कि ब्रूम स्ट्रीट लिस्टिंग के लिए अन्य दो शुरुआती बोलीदाताओं ने भी हाल ही में अन्य अपार्टमेंटों को बंद कर दिया है – एक 15 मिलियन डॉलर के अपार्टमेंट के लिए और दूसरा 17 मिलियन डॉलर के अपार्टमेंट के लिए। उन्होंने कहा कि मैनहट्टन में लगभग सभी उच्च-अंत खरीदार बंधक के बिना नकद भुगतान कर रहे हैं।

शेयर बाज़ार में बढ़त और वित्त में उछाल के साथ-साथ, तथाकथित महान धन हस्तांतरण भी मैनहट्टन में मांग बढ़ा रहा है। पलेर्मो ने कहा कि वह 40 वर्ष से कम उम्र के खरीदारों के साथ कई उच्च-स्तरीय सौदे कर रहे हैं जिनमें माता-पिता या परिवार कार्यालय या ट्रस्ट अंतर्निहित खरीदार हैं।

उन्होंने कहा, “हम देख रहे हैं कि माता-पिता की ओर से ढेर सारे उपहार आ रहे हैं।” “यदि आपकी उम्र 40 से कम है और आप न्यूयॉर्क शहर में खरीदारी कर रहे हैं, तो संभावना है कि आप स्वयं खरीदारी करने के लिए पर्याप्त कमाई नहीं कर रहे हैं।”