कर्नाटक रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी ने बेंगलुरु स्थित डेवलपर कासा ग्रांडे गार्डन सिटी बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड को आर्किटेक्ट या इंजीनियर प्रमाण पत्र के बिना निर्माण से जुड़ी भुगतान मांगें बढ़ाने के लिए फटकार लगाई है, और फैसला सुनाया है कि घर खरीदारों को निर्माण प्रगति के असत्यापित दावों के आधार पर अग्रिम भुगतान करने के लिए नहीं कहा जा सकता है। प्राधिकरण ने डेवलपर को भुगतान करने का भी निर्देश दिया ₹शिकायतकर्ता को हुई मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजे के रूप में 2 लाख रुपये और अतिरिक्त ₹समय से पहले भुगतान की मांग उठाने पर 2 लाख रु.
आदेश में कहा गया है, ”प्रतिवादी ने इस अदालत के समक्ष एक भी सबूत पेश नहीं किया है जिससे यह पता चले कि उसने आर्किटेक्ट/इंजीनियर प्रमाणपत्रों द्वारा समर्थित चरण-वार प्रगति के अनुसार मांगें उठाई थीं।”
प्राधिकरण ने पाया कि परियोजना के पहले निर्माण चरण में होने के बावजूद, डेवलपर ने अप्रैल और अगस्त 2024 के बीच कई मांग पत्र जारी किए, जिसके कारण खरीदार को भुगतान करना पड़ा ₹मिलाकर लगभग 69.66 लाख रु ₹पूरा होने के वास्तविक चरण से पहले 12 लाख रुपये एकत्र किये गये।
”प्रतिवादी को रुपये का मुआवजा देने का निर्देश दिया जाता है। शिकायतकर्ता को मानसिक पीड़ा के लिए 2,00,000/- (केवल दो लाख)। इसके अलावा, प्रतिवादी को मुआवजा देने का निर्देश दिया जाता है ₹आदेश में कहा गया, ”शिकायतकर्ता को शीघ्र भुगतान की मांग के लिए 2,00,000/- (केवल दो लाख रुपये) दिए जाएंगे।”
आदेश में कहा गया है, ”प्रतिवादी को उपरोक्त आदेश की तारीख से 60 दिनों के भीतर आदेश का पालन करने का निर्देश दिया जाता है, ऐसा न करने पर मुआवजे पर इस आदेश के 61वें दिन से वसूली तक एमसीएलआर+2% ब्याज लगेगा।”
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मामला
केआरईआरए के समक्ष दायर शिकायत के अनुसार, घर खरीदार ने कासाग्रैंड कीट्सवे परियोजना में एक फ्लैट बुक किया था और 8 जनवरी, 2024 को बिक्री समझौता किया था। शिकायतकर्ता ने कहा कि उसने भुगतान किया ₹की कुल बिक्री से 69.66 लाख रु ₹80.01 लाख.
खरीदार ने आरोप लगाया कि बिल्डर को आर्किटेक्ट या इंजीनियर प्रमाणपत्रों द्वारा समर्थित चरण-वार निर्माण प्रगति के आधार पर भुगतान एकत्र करने की आवश्यकता थी। हालाँकि, डेवलपर ने कथित तौर पर अप्रैल और अगस्त 2024 के बीच कई मांग पत्र जारी किए, जिसमें बेसमेंट, भूतल, पहली मंजिल और तीसरी मंजिल सहित विभिन्न चरणों को पूरा करने का दावा किया गया और तदनुसार भुगतान की मांग की गई।
शिकायत के अनुसार, निर्माण कार्य दूसरी मंजिल के स्तर तक पहुंचने के बाद खरीदार ने बाद में साइट का निरीक्षण किया और महसूस किया कि पहले की प्रगति रिपोर्ट में दिखाई गई संरचना उसकी इकाई के अनुरूप नहीं थी। उन्होंने आगे आरोप लगाया कि नवंबर 2024 में जारी एक परियोजना प्रगति रिपोर्ट से पता चला है कि उनकी सहित इकाइयां अभी भी बेसमेंट चरण में थीं, जो डेवलपर के पहले के दावों का खंडन करती है।
नवंबर 2024 की प्रगति रिपोर्ट ने स्पष्ट रूप से सबूत दिया कि इकाइयां संख्या 10, 11, 12, 13, 14 और 15 उस समय भी बेसमेंट चरण में थीं, जिससे साबित होता है कि पहले की रिपोर्ट और संबंधित मांगें गलत थीं। केआरईआरए आदेश में कहा गया है, ”यह गलत मांग, गलत बयानी, धोखाधड़ी, अनुचित व्यापार व्यवहार और आरईआरए के तहत वैधानिक दायित्वों का उल्लंघन है।”
शिकायतकर्ता ने बिल्डर पर झूठी मांगें बढ़ाने, गलत बयानी, अनुचित व्यापार प्रथाओं और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) के तहत दायित्वों का उल्लंघन करने का आरोप लगाया।
शिकायतकर्ता ने KRERA को बताया, ”यह झूठी मांग, गलत बयानी, धोखाधड़ी, अनुचित व्यापार व्यवहार और RERA के तहत वैधानिक दायित्वों का उल्लंघन है।”
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डेवलपर का रुख
प्राधिकरण ने नोट किया कि डेवलपर ने आरोपों से इनकार किया, यह तर्क देते हुए कि सभी भुगतान मांगें परियोजना की समग्र प्रगति के आधार पर उठाई गई थीं और शिकायतकर्ता ने उस समय कोई आपत्ति उठाए बिना स्वेच्छा से भुगतान किया था।
“इसके अलावा, जो भुगतान संबंधित निर्माण चरणों से काफी पहले किए गए थे, उन्हें अग्रिम लाभ के रूप में समायोजित किया जाएगा। इस प्रकार, प्रतिवादी ने शिकायतकर्ता को शीघ्र भुगतान के लिए वित्तीय लाभ दिया था और साइट प्रगति पर वास्तविक चरण के साथ एक विस्तृत अग्रिम गणना प्रदान की थी,” आदेश में कहा गया है।
प्राधिकरण ने अपने आदेश में कहा कि डेवलपर ऐसा कोई सबूत पेश करने में विफल रहा है जो दर्शाता हो कि भुगतान की मांग आरईआरए मानदंडों के तहत आर्किटेक्ट या इंजीनियर प्रमाण पत्र द्वारा समर्थित चरण-वार निर्माण प्रगति के अनुसार उठाई गई थी।
केआरईआरए ने देखा कि जब भी कोई प्रमोटर भुगतान की मांग करता है, तो डेवलपर को निर्माण स्थल की तस्वीरों और सहायक वास्तुकार या इंजीनियर प्रमाणपत्रों के साथ, आवंटियों को परियोजना की वास्तविक चरण-वार प्रगति के बारे में सूचित करना आवश्यक होता है।
”यहां इस मामले में प्रतिवादी द्वारा उठाई गई भुगतान की मांग आर्किटेक्ट/इंजीनियर प्रमाणपत्रों के साथ समर्थित नहीं है। यह तथ्य होने के कारण, परियोजना की सटीक चरणवार प्रगति जानना मुश्किल है,” प्राधिकरण ने कहा।
प्राधिकरण ने आगे कहा कि बिल्डर अपने दावे को साबित करने वाली कोई भी सामग्री प्रस्तुत करने में विफल रहा कि शिकायतकर्ता को शीघ्र भुगतान करने के लिए वित्तीय लाभ या प्रोत्साहन प्राप्त हुआ था।
आदेश में कहा गया, ”इसके अलावा, प्रतिवादी ने अपने बचाव के समर्थन में कोई दस्तावेज पेश नहीं किया है कि उसने शिकायतकर्ता को शीघ्र भुगतान के लिए वित्तीय लाभ दिया है।”
इन निष्कर्षों के मद्देनजर, केआरईआरए ने माना कि शिकायतकर्ता डेवलपर द्वारा उठाई गई शीघ्र भुगतान मांगों के लिए मुआवजे का हकदार था।
प्रश्नों की एक सूची डेवलपर को भेज दी गई है। प्रतिक्रिया मिलने पर कहानी अपडेट की जाएगी।
